Comprendre comment fonctionne le développement résidentiel
Beauharnois évolue. Au cours des dernières années, plusieurs projets résidentiels ont vu le jour et d’autres sont actuellement à l’étude. Cette réalité suscite des questions légitimes chez plusieurs citoyens.
- Qui décide de construire ?
- La Ville peut-elle refuser un projet ?
- Pourquoi parle-t-on autant de densification ?
- Et qu’en est-il de l’accès à l’eau ?
Voici quelques repères pour mieux comprendre comment fonctionne réellement le développement résidentiel sur le territoire.
La Ville ne construit pas les immeubles
Contrairement à une perception répandue, la Ville de Beauharnois ne construit pas d’immeubles résidentiels.
Les projets immobiliers sont proposés par des propriétaires de terrains ou des promoteurs privés qui souhaitent développer leur propriété.
Le rôle de la Ville est plutôt :
- d’encadrer les projets par sa règlementation d’urbanisme ;
- d’analyser les propositions déposées ;
- de s’assurer que les projets respectent les règles en vigueur ;
- de veiller à leur intégration dans le milieu.
En d’autres mots, la Ville agit comme gardienne du cadre règlementation, mais elle n’est pas l’initiatrice des projets.
Un projet doit respecter des règles précises
Chaque terrain à Beauharnois est soumis à un zonage municipal qui détermine ce qui peut être construit.
La règlementation précise notamment :
- les types de bâtiments permis ;
- la hauteur maximale ;
- la densité autorisée ;
- les marges et l’implantation des bâtiments ;
- les usages autorisés ;
- les aspects d’intégration architecturale au patrimoine bâti dans certaines zones.
Ces règles sont adoptées par le conseil municipal et s’inscrivent dans la planification du territoire. La règlementation municipale doit aussi être en concordance avec le schéma d’aménagement de la MRC de Beauharnois-Salaberry, qui lui, découle des grandes orientations métropolitaines du Plan métropolitain d’aménagement et développement (PMAD) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).
Lorsqu’un projet est présenté, les équipes municipales doivent vérifier sa conformité à l’ensemble de ces règles avant qu’il puisse être autorisé.
Dans certains cas, il se peut qu’il y ait des ajustements à faire. Dans ces cas précis, le promoteur peut faire une demande de dérogation mineure ou proposer son projet en Projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PCCMOI).
Le parcours d’un projet immobilier
Avant de voir apparaître un nouveau bâtiment, un projet immobilier passe par plusieurs étapes.
- Acquisition du terrain
Un propriétaire ou un promoteur acquiert un terrain et évalue les possibilités de développement selon le zonage en vigueur.
- Conception du projet
Des architectes, urbanistes et ingénieurs travaillent à élaborer un projet qui respecte la réglementation municipale.
- Analyse par la Ville
Le projet est analysé par les services municipaux pour vérifier :
- sa conformité réglementaire ;
- son intégration dans le milieu, selon les secteurs ;
- les aspects techniques et d’ingénierie.
- Ajustements
Il arrive fréquemment que la Ville demande des ajustements afin d’intégrer le projet dans le milieu ou afin d’effectuer des modifications au plan, en respect à la règlementation.
- Autorisations et permis
Une fois le projet conforme, les permis nécessaires doivent être délivrés. Dans la mesure où le projet respecte toutes les règles, la Ville n’a pas de pouvoir discrétionnaire d’émettre ou non le permis.
La Ville est d’ailleurs en refonte de son plan et de ses règlements d’urbanisme.
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Pourquoi parle-t-on autant de densification ?
Comme plusieurs municipalités du Québec, Beauharnois doit composer avec un besoin croissant en logements.
Les réalités démographiques évoluent :
- les jeunes familles cherchent à s’établir dans des logements plus grands ;
- les travailleurs souhaitent vivre près de leur emploi ;
- les aînés recherchent des logements adaptés qui répondent mieux à leurs besoins, et dans le milieu où ils ont toujours vécu.
Dans ce contexte, les villes doivent planifier leur croissance.
La densification consiste à mieux utiliser les terrains déjà urbanisés plutôt que d’étendre constamment la ville vers de nouveaux secteurs.
Elle permet notamment :
- d’offrir davantage de logements ;
- de soutenir les commerces locaux ;
- de limiter l’étalement urbain ;
- de préserver les milieux naturels et agricoles.
La densification ne signifie pas que tout peut être construit partout. Elle se fait dans le respect de la réglementation et de la planification du territoire.
Dans certains secteurs de la Ville, à l’ultime en 2046, nous devrons avoir atteint 69 logements à l’hectare. De 2026 à 2031, la Ville devra s’assurer d’avoir 52 logements à l’hectare.
D’ailleurs, il ne reste plus beaucoup de terrains vacants en zone blanche (désignant un terrain situé à l’extérieur de la zone agricole protégée) à Beauharnois, plus de 50 % du territoire de la Ville étant une zone agricole (zone verte).
MYTHES ET RÉALITÉS
Mythe
La Ville décide de construire des immeubles.
Réalité
Les projets sont proposés par des propriétaires privés. La Ville encadre et analyse les projets, mais elle n’est pas le promoteur.
Mythe
Tout le bord de l’eau va être construit.
Réalité
La protection et l’accès public aux rives font partie des priorités de la Ville. Nombreuses actions ont d’ailleurs été prises en ce sens dans les dernières années : acquisition du bâtiment du bureau de poste situé sur le bord de l’eau, adoption du droit de préemption pour une bonne partie des propriétés au centre-ville en bordure du lac Saint-Louis et l’adoption d’un pôle riverain et culture dans le tout dernier Plan directeur des parcs et espaces verts, visant l’éventuelle réfection et mise en valeur des infrastructures riveraines.
L’accès à l’eau : une priorité pour Beauharnois
La relation avec l’eau fait partie intégrante de l’identité de Beauharnois. Le fleuve et le canal sont au cœur de notre paysage et de notre qualité de vie.
La Ville tient à rassurer la population : la protection et la mise en valeur des accès publics aux rives demeurent une priorité.
D’ailleurs, des projets structurants seront présentés prochainement afin de :
- préserver certains accès existants ;
- améliorer l’aménagement de certains sites ;
- renforcer le caractère riverain de la ville.
Ces initiatives permettront de s’assurer que le développement du territoire et l’accès à l’eau puissent coexister harmonieusement.